优配送上海核心板块住宅基准地价上调，有望支撑房价预期

近期，上海接连公布《上海市城乡建设用地基准地价（2026年）》和《2026年度国有建设用地供应计划》，或将对未来楼市走向产生一定影响。

此次上海发布新的基准地价，相距上一次发布已经时隔六年。

根据上海市规划和自然资源局文件，“基准地价”的内涵是“分用途分级别城乡建设用地在一定设定条件下的土地使用权平均价格”，具体又分为住宅用地、商业用地、办公用地、研发用地、工业用地、公共管理与公共服务用地、殡葬设施用地七大类。

基准地价虽然不是土地实际交易价格，但是能反映城市地价空间格局、体现土地价格变化趋势。

根据文件，上海的商品住房用地被分成了11级，其中1-3级的基准地价分别为52600元/平方米、44800元/平方米、37200元/平方米，相比6年前的版本，价格上调约6%-9%，地块所处等级越高，涨幅就越高。有业内人士表示，商品住房1-3级，大约相当于中环以内区域。

除了1-3级价格提升，商品住房4-6级则与6年前维持一致，7-11级（远郊板块）则比6年前的基准地价更低，体现了结构性优化、差异化调整的思路。

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此外，租赁住房的基准地价，大概是同级别商品住房地价的20%-30%。

而根据近期发布的2026年上海国有建设用地供应计划，今年上海的国有建设用地供应规模为1140-1500公顷，供地中值为1320公顷，较2025年同比下降了10%，延续了近年来严控增量、优化总量的态势。

此外，2026年度计划还明确了存量建设用地占比不低于70%，新增用地优先保障重大项目建设和民生事业要求。

在1320公顷供地中值中，产业用地为810公顷，占比61%，较上年提升5个百分点；住宅用地450公顷，占比34%，规模基本保持稳定，其中商品住房用地计划供应275-385公顷，同比下降23.3%，保障性租赁住房用地计划供应30-55公顷，同比下降29.2%。

上海易居房地产研究院咨询中心总监姚腊认为，从近6年走势看，上海的供地规模在2022年达到阶段性高点后已逐年优化，2026年进一步步入“精准调控、提质增效”阶段。

数据整理：上海易居房地产研究院

姚腊表示，土地供应的总量调控和结构优化，整体围绕房地产市场平稳运行展开，通过稳预期、优供给、提品质，助力构建房地产新发展模式，叠加新版“沪七条”政策优化调控、3月二手房成交量明显回升，土地供应正在与市场形成正向联动。商品住房用地规模的合理优化，与当前上海17.8个月的商品住宅库存去化周期相匹配，有助于缓解外围区域库存压力。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，商品住宅基准地价的提级区域集中于楼市热度较高的板块，政府公示地价上调，将强化其一二手房价支撑预期，但需注意，此举目的并非刺激房价，而是客观反映区域价值，其他区域住宅地价则保持平稳，体现了“稳地价、稳房价”的政策基调。

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